Berlin ist im Moment einer der interessantesten Immobilienmärkte in Europa. Deutschlands Hauptstadt bietet immer noch attraktive Preise im Verkauf. Diese Stadt bietet ein einzigartiges urbanes und internationales Umfeld. Mit einem hohen Lebensstandard und vielen Parks und Erholungsgebieten ist Berlin die richtige Wahl, wenn Sie in Berlin leben oder Ihre Wohnung kaufen möchten.
Als ich meine Recherchen auf dem Immobilienmarkt begann, stieß ich auf ein paar Dinge, die man wissen sollte, wenn man sich mit diesem Thema beschäftigt. Ich habe die wichtigsten Aspekte zusammengetragen, die man beachten sollte, wenn man in den Berliner Immobilienmarkt investieren möchte. Es ist hauptsächlich auf Wohnungen fokussiert, da ich nicht die Mittel habe, ein Haus zu kaufen, aber das meiste davon ist auch für größere Objekte relevant.
1) Allgemeine Überlegungen
Auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist die Nachfrage von Investoren und Bewohnern in den letzten 10 Jahren stetig gestiegen. Die wichtigsten Erklärungen dafür sind das Wachstum sowohl der Bevölkerung als auch der Zahl der Haushalte aufgrund der gestiegenen Attraktivität der Stadt. Darüber hinaus verbessert sich die Wirtschaftsleistung in der deutschen Hauptstadt. Dadurch steigt die Kaufkraft.
Die Kaufpreise für eine Wohnung im Zentrum Berlins sind im Vergleich zu London, Paris oder New York noch “moderat”. Die positiven Erwartungen für die Stadt und die niedrigen Zinsen machen Berlin zu einem attraktiven Ort für eine Investition.
Während einige Stadtteile wie Prenzlauerberg oder Kreuzberg weitgehend gentrifiziert und teurer geworden sind, sind viele Gegenden wie Moabit oder Neukölln immer noch eine interessante Wahl, die man in Betracht ziehen sollte. Aber auch in Prenzlauerberg oder Kreuzberg kann der Preisunterschied zu Ihren Gunsten ausfallen, wenn Sie Ihre Suche auf ein paar Straßen weiter ausdehnen.
Die Mietrenditen für Neubauwohnungen in Berlin liegen liegen zwischen 2,5 und 3,5%* und Makler sind in der Lage, die Vermietung für Sie zu übernehmen. Wenn Sie eine Wohnung in Berlin kaufen, um sie zu vermieten, ist es wichtig zu wissen, dass ein bestehender Mietvertrag rechtlich nicht gekündigt werden kann, damit der Eigentümer einziehen kann. Im schlimmsten Fall kann es 10 Jahre später sein, wenn man die sehr schützenden Gesetze gegenüber Mietern in Berlin bedenkt. Dies ist besonders wichtig zu wissen, da Berlin ein Markt ist, in dem die meisten Wohnungen vermietet werden.
Der Grund dafür ist einfach: viele Jahre lang mit so niedrigen Immobilienpreisen, gab es einfach keinen Vorteil, ein Vermieter zu sein und eine Wohnung in Berlin zu kaufen. Selbst im Laufe von 20 Jahren war es besser, ein einfacher Mieter zu sein. Dies ändert sich nun, da immer mehr Menschen den Kauf einer eigenen Wohnung in Erwägung ziehen, das Angebot an freien Wohnungen aber oft knapp ist. Das kann auch eine Chance sein, zu verhandeln und einen niedrigeren Preis auszuhandeln. Wenn Sie sich nicht scheuen, vor Gericht zu ziehen, oder wenn Sie geduldig sind, können Sie die Wohnung in Berlin zu einem günstigeren Preis kaufen, wenn Mieter drin sind.
Du brauchst keine deutsche Adresse für jeglichen Schriftverkehr, da alles von zu Hause aus erledigt werden kann. Eine Wohnung in Berlin zu finden ist relativ einfach, am besten fangen Sie damit an, die Berliner Immobilien-Webseiten zu durchstöbern.
2) Steuern & Gebühren wenn man ein Haus in Berlin kaufen möchte
Ein Steuerberater wird empfohlen, um Käufer bei allen steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie in Berlin zu unterstützen. Zusätzliche Gebühren können bis zu 15% des Kaufpreises betragen, wie folgt:
Notarkosten (Notar): 1-2%
Grundbucheintrag: 0,5%
Grunderwerbsteuer: 6%
Maklergebühren bis zu 3,57% (ab 2021)
Beachten Sie auch, dass der deutsche Gesetzgeber Maßnahmen ergriffen hat, um Spekulationen und schnelle Preissteigerungen bei Immobilien zu vermeiden. Es wurde eine saftige Steuer auf den Gewinn aus dem Wiederverkauf einer Immobilie eingeführt, wenn du einige Bedingungen nicht einhältst, wodurch dieser Vorteil buchstäblich wegfällt. Das bedeutet, dass du nach deutschem Recht, wenn du deine Wohnung wieder verkaufen willst, mindestens 2 Jahre ununterbrochen in der besagten Wohnung gelebt haben musst, bevor der Verkaufsvertrag abgeschlossen wird. Eine andere Alternative ist der Wiederverkauf nach 10 Jahren, wenn du die Wohnung nicht selbst bewohnst.
Es kann sein, dass es in Deinem Heimatland noch weitere nationale Bestimmungen gibt, die Du ebenfalls prüfen solltest, bevor Du eine Wohnung in Berlin kaufst. (Ich kann Dir da nicht helfen 😉 )
2b) Immobilienkredit bei einer lokalen Bank
Internationale Käufer können eine Finanzierung für bis zu 50% des Immobilienwertes erhalten. Banken und andere Kreditgeber können Darlehen anbieten, die auf dem vorhandenen Eigenkapital einer anderen Immobilie basieren. Viele Immobilienmakler helfen Käufern bei der Suche nach geeigneten Finanzierungsmöglichkeiten und der Vermietung der Immobilie, falls erforderlich.
Du kannst natürlich zu deiner Hausbank gehen, um zu sehen, was möglich ist, aber es ist nicht garantiert, dass sie einem Kredit zustimmen, der eine Immobilie im Ausland mit einbezieht oder/und es könnte etwas Übersetzungsarbeit nötig sein, damit die Bank einen Blick auf alle Dokumente werfen kann. Nehmen Sie einfach Kontakt auf, Sie wissen vielleicht nicht, was dabei herauskommt.
Eine andere Alternative könnte eine der innovativen Plattformen wie Hypofriend sein, die dringend benötigte Transparenz für Expats in diesen Markt bringen. Sie helfen dir, die optimale Hypothek für deinen Fall zu finden, indem sie Banken und Kreditinstitute um die beste Rate konkurrieren lassen. Sie sind auch in der Lage, Ihnen sehr schnell zu sagen, wie viel Sie sich mit Ihrer aktuellen Situation, Ihrem Einkommen etc. leisten können. All das zu 100% digital und ohne Bedingungen. Das ist eine ziemlich clevere Art, die Sache anzugehen. Betrachten Sie dies als den Finanzberater der nächsten Generation.
Welche Faktoren bei der Beantragung eines Hypothekendarlehens bei einer deutschen Bank als Ausländer berücksichtigt werden, habe ich auch in diesem Beitrag genauer beschrieben.
3) Welche Dokumente für den Hauskauf
Es reicht einfach nicht aus, die Wohnung zu besichtigen und an die Wände zu klopfen. Du musst dir ein größeres Bild über deine Beteiligung an dem Ort machen. Du solltest mindestens die folgenden Fragen stellen :
Wirtschaftspläne : Diese beschreiben, was von allen Eigentümern des Gebäudes finanziell beschlossen wurde und geben auch nähere Details über die verschiedenen Ausgaben und deren Entwicklung im Laufe der Zeit. Achten Sie auf den Vermerk “Rücklage”, die Geldreserve im gemeinsamen Budget der Immobilie. Achten Sie auch auf “Hausgeld”, das sind die monatlichen Ausgaben.
Teilungserklärung: Dieses Dokument zeigt, was zur Wohnung und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, wie zum Beispiel die Treppe.
Energie Ausweis : Gibt Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie.
Grundriss: Der Grundriss der Immobilie.
4) Wer sind die verschiedenen Akteure auf dem Markt?
Agenturen
Agenturen sind notwendige Mittelsmänner auf dem Berliner Markt, da direkte Transaktionen zwischen privaten Eigentümern recht selten sind. Auch hier haben die lokale Kultur und die Marktbedingungen nicht zu vielen kleinen Privateigentümern geführt, sondern eher zu mehreren großen Hausverwaltungsfirmen. Daher ist die Kultur, Geschäfte zwischen kleinen Privatpersonen zu machen, nicht Mainstream, wenn es um den Kauf einer Wohnung in Berlin geht.
Agenturen sammeln deine Anforderungen und helfen dir, deine Traumwohnung zu finden, indem sie entweder mit anderen Agenturen zusammenarbeiten oder ihre First-Party-Datenbank nutzen.
Wie überall auf der Welt sollten auch bei der Beauftragung einer Agentur keine Gebühren anfallen, da sie auf Erfolgsbasis arbeiten.
Steuerberater / Tax Consultant
Ein Steuerberater kann dir helfen, das beste System zu finden, so dass, je nach deinem Fall, so wenig Kosten wie möglich entstehen, wenn du die Wohnung besitzt oder vermietest. Sie können Ihnen oft helfen, ein besseres Bild davon zu bekommen, wie hoch die Gesamtkosten für den Besitz sein könnten. Es kommen viele Variablen ins Spiel, so dass es eine gute Idee sein könnte, ein bisschen Geld für einen Steuerberater auszugeben, um möglicherweise Tausende in der Zukunft zu sparen. Es ist nicht notwendig, einen Steuerberater einzuschalten, aber es ist ratsam.
Anwalt / Jurist
Anwälte sind auch nicht unbedingt in den Prozess des Wohnungskaufs in Berlin involviert, aber sie können hilfreich sein, um einen Kaufvertrag oder sogar eine Vorverkaufsvereinbarung aufzusetzen. Genauso wie ein Steuerberater können sie dich durch die verschiedenen technischen Aspekte des Besitzes und der Optimierung der Kosten einer Wohnung führen. Manche Steuerberater haben eine Anwaltskanzlei, mit der sie zusammenarbeiten, oder haben sogar intern eine. Diese können neben der Vertragsanalyse auch die Vertretung des Käufers beim Notar übernehmen. Dies ist oft der Fall, wenn der Käufer nicht in Deutschland lebt oder kein Deutsch spricht. Also eine perfekte Option vor allem für Investoren, da sie nur einmal zur Auswahl der Wohnung kommen müssen. Der Notar muss prüfen, ob alle Beteiligten den Vertrag verstanden haben, wenn er ihn vor allen Beteiligten vorliest. Möchte eine Person, die der deutschen Sprache nicht mächtig ist, eine Wohnung in Berlin ohne Anwalt kaufen, muss ein Dolmetscher den Termin beim Notar wahrnehmen.
Notar
Im Gegensatz zu manchen Ländern haben Notare in Deutschland keine beratende Funktion während der Transaktion. Sie bleiben neutral und sind lediglich dazu da, die Transaktion auszuführen und für den deutschen Staat sichtbar und offiziell zu machen. Sie stellen auch sicher, dass alle Dokumente gültig sind, damit Ihr Name im Grundbuch eingetragen werden kann. Ihr Honorar richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Erwarten Sie nicht, dass Sie ihr Verwaltungsdeutsch verstehen, während sie die Urkunde ausstellen, es ist rein formal, dass sie alle Elemente der Transaktion und des Vertrages mündlich aussprechen.
Hausverwaltung / Property Management
Obwohl sie nicht direkt in den Prozess für Leute, die eine Wohnung in Berlin kaufen wollen, involviert sind, sind sie ein wertvoller Ansprechpartner, da sie oft alle Dokumente für Interessenten bereitstellen. Diese Unterlagen verraten wichtige Informationen über die Immobilie, wie wir gesehen haben. Meistens hat jedoch die Agentur, die den Verkäufer vertritt, diese Unterlagen bereits für den Käufer zusammengestellt.
